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亞博新聞

廣州自貿區 2015
2015-1-16 17:16:29

 1月12日廣東自貿區迎來獲批“滿月”,作為自貿區內面積最大的片區,廣州南沙的自貿區片區近期稅務登記戶數激增、首家號稱進口商品將便宜三成的跨境電商實體店月底也將在南沙試業,越來越多商家嗅到了南沙自貿區的無限商機。業內人士認為,南沙的商業發展也將進入新的紀元,迎來新契機。

據了解,廣東自貿區廣州南沙片區總面積60平方公里,分成了7個板塊,其中涉及港口、交通、保稅物流和加工的區塊面積占比過半。按照國際慣例,自貿區內的企業將得到稅收優惠以及進出口的優惠措施。因此雖然南沙自貿區的細則還未出臺,但其應有的優勢已經是有足夠的吸引力。

據報道,近期南沙的稅務登記戶數已經從原先的每月一百多戶次,增長到最近的三百多戶次,由于自貿區企業享稅收優惠以及進出口方面的便利,所以許多個人企業,都希望搭上這趟順風車,甚至,有不少公司把注冊地址從別的地方遷移到南沙。也有預測認為,自貿區內的企業融資成本會比外面低10%-20%。一般來說,離岸人民幣利率大約比國內的資本市場利率低1個百分點,也就是說一個幾十億的工程項目,一年可以省幾千萬的成本。

同時,對于零售而言,在自貿區內經營跨境電商也非常有優勢,如利用“保稅行郵模式”將熱門的國外商品提前備貨,入境后暫存自貿區,消費者下訂單后,再分揀成小包后以個人物品清關發貨,只需繳納行郵稅,大幅降低企業進口環節的賦稅。本月底將在南沙濱海雋城商業廣場開業的跨境電商實體店就將以這種模式經營,據稱進口商品可以比自貿區外便宜三成。

投資建議

1

純寫字樓租金高入駐率也高

南沙現有辦公項目以公寓型寫字樓為主,輔以少量純寫字樓,暫無銷售型寫字樓。目前南沙市場中缺乏真正意義上的寫字樓產品,公寓型寫字樓主要分布在蕉門河城市中心區的進港大道沿線,明珠灣區目前寫字樓市場空白。

南沙區域現存寫字樓產品檔次及品質不高,純寫字樓產品標準均為乙級標準,與國內甲級寫字樓標準仍有較大差距。戴德梁行發布的最新報告認為,南沙寫字樓市場整體租金水平較低,入住率不高,但檔次相對較高的純寫字樓項目市場表現較好。其中純寫字樓項目租金可達到50-60元/平方米/月,公寓型寫字樓僅20-30元/平方米/月。

同時,整體入駐率不高,但品質較高的純寫字樓仍具有一定市場需求,入駐率為區域較高水平,其中南沙金融大廈由于區位優勢顯著、物業檔次較高,入駐率較高,可達到90%-95%,其他公寓型寫字樓項目入駐率不高。

寫字樓未來供應的潛在項目包括明珠灣起步區內的南沙珠江灣、方興金茂灣、金珠灣·慧谷總部、廣州越秀金融大廈,進港大道的南沙珠江船務大廈、港航華庭以及蕉門河城市中心區的南沙新區民營經濟總部集聚區等。

南沙現有部分辦公物業情況

項目名稱 物業檔次 租金(元/ /月) 管理費(元/ /月) 入駐率

南沙金融大廈 乙級純寫字樓 帶裝修50-60 25 90%-95%

香港中華總商會大廈 乙級純寫字樓 帶裝修65,毛坯45 25 60%-70%

奧園金沙廣場 公寓型寫字樓 帶裝修35,毛坯28 5 40%-50%

奧園中環廣場 公寓型寫字樓 毛坯 23-25 5 30%-40%

敏捷君御 公寓型寫字樓 毛坯23-25 3 20%-30%

華匯國際 公寓型寫字樓 帶裝修 28 3 30%-40%

(資料由戴德梁行提供)

2

自貿區范圍內公寓有賣點

目前南沙市場上公寓產品以商務型/SOHO公寓為主,輔以少量服務式公寓。公寓的買家以投資型客群為主,主要來源于廣州市區及番禺區域,其次為本地中小型企業自用需求。

由于其投資性產品的性質,受政策紅利刺激影響較大,近期自貿區的批復已對區域公寓市場產生較大刺激。“廣東自貿區獲批消息確認后,這兩天項目的客戶來訪量比前幾個周末至少增加了60%,讓我們的銷售人員應接不暇。”南沙目前一在售公寓樓盤的銷售人員表示。記者了解到,目前南沙的商住公寓項目的售價從9000-11500元/平方米不等。該價格相比市區或者番禺區的公寓項目有一定的距離。

業內人士預測,在南沙洋房、公寓單位都有一定庫存壓力的情況下,近期商住公寓項目的價格將以平穩為主。不過,由于商業性質的公寓項目可用于公司注冊,因此在自貿區內(并不是整個南沙區)的公寓項目會獲得比其他區域更大的賣點,也是小投資者可以入手的項目。

未來明珠灣區將有三個大型綜合體項目含有公寓物業,除方興金茂灣外,還有碧桂園明珠灣區商貿項目、珠江灣綜合項目等,其他兩個項目目前暫未動工,推出時間不確定性較大。

3

新商圈內商鋪潛力大

南沙零售商業市場發展滯后,尚處于起步階段,未來隨著萬達廣場等大量優質商業項目的供應,區域零售商業市場將逐步成熟并形成新的商圈。南沙目前唯一的商圈位于蕉門河城市中心區的金洲商圈,商業體量較小、檔次較低、業態類型單一。由于舊有商業項目物業品質較差,難以吸引實力商家進駐,項目租金也比較低,在50-120元/平方米/月,品質相對較好的華匯國際廣場,租金可以達到80-160元/平方米/月。售價方面,南沙萬達廣場在售的商鋪首層均價約5.7萬元/平方米,二樓商鋪均價3萬元/平方米,三樓商鋪均價約2萬元/平方米。

觀點

南沙商貿步入成熟期還需三五年

戴德梁行策略發展顧問部聯席主管及董事邵豐表示,南沙對港澳合作在區位和商務環境上均不及橫琴、前海,但可依托制造、航運和商貿優勢,吸引生產性服務和商貿服務類企業,主要輻射珠三角。他表示,南沙商務氛圍遠不及上海,與廣州現有商務成熟區較遠,發展路徑可利用產業優勢,先發展商貿服務,逐漸帶動金融服務、專業服務等其他服務業。同時他認為南沙區商務氛圍較弱,基礎設施還處于建設完善階段,自貿區商務集聚需1-2年緩沖期,商貿服務成熟需3-5年時間。